Acheter sans apport : un mythe ou une réalité en 2025 ?

En 2025, acheter une maison ou un appartement sans apport est encore possible… mais c’est devenu exceptionnel.
Même si aucune loi n’impose un apport, les banques exigent désormais entre 10 et 20 % du prix du bien, notamment pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier).

Pourtant, certains profils parviennent encore à obtenir un financement à 100 %, voire à 110 % dans de très rares cas. Twisteur fait le point sur tout ce qu'il faut savoir : conditions, profils acceptés, banques les plus ouvertes et aides mobilisables.

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Est-ce réellement possible en 2025 ?

Oui, mais uniquement pour des dossiers très solides

En 2025, les financements sans apport passent principalement via :

• la marge dérogatoire du HCSF (20 % des dossiers acceptés hors règles),
• la qualité exceptionnelle du profil emprunteur,
• la pertinence du projet immobilier.

👉 Les prêts à 110 % ont presque disparu, mais des prêts à 100 % existent encore lorsqu’un dossier coche toutes les cases suivantes :

• Taux d’endettement ≤ 35 %,
• Durée maximale : 25 ans,
• Revenus stables et croissants,
• Aucune anomalie bancaire (découverts, crédits à la consommation).

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Quels profils arrivent encore à acheter sans apport ?

Les jeunes primo-accédants en CDI

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C’est le profil le plus accepté :

• CDI depuis au moins 6 à 12 mois,
• revenus stables,
• comptes irréprochables,
• potentiel d’évolution dans l’entreprise.

👉 La banque parie sur la durée du client et sa montée en revenus.

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Les ménages qui préfèrent conserver leur épargne

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Certains profils disposent d'une épargne mais préfèrent la conserver comme matelas de sécurité.
La banque peut remplacer l'apport par :

• un nantissement d'assurance-vie,
• un blocage temporaire de placement,
• un PEL / PEA utilisé en garantie.

👉 Le fait d’avoir une réserve rassure énormément les banques.

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Les investisseurs immobiliers expérimentés

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Pour un projet locatif, les banques demandent souvent un apport pour couvrir les frais.
Mais des dossiers très solides peuvent encore obtenir un financement total si :

• le bien est rentable,
• bien situé,
• avec une projection de vacance locative faible.

👉 Profil rare, mais possible.

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Quelles banques financent encore sans apport ?

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Banques plus ouvertes :

• Banques mutualistes (Crédit Agricole, Banque Populaire, Caisse d’Épargne)
• Banques traditionnelles (Société Générale, BNP Paribas, LCL)

Ces réseaux privilégient les financements au cas par cas, selon le potentiel du client.

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Banques plus strictes :

• Banques en ligne : Boursorama, Fortuneo, HelloBank
• Certaines banques privées

👉 Elles exigent presque toujours un apport (5 à 20 %).

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Conseil Twisteur :

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📌 Passez par un courtier.
Ce qui est refusé par une banque peut être accepté par une autre le lendemain.

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Conditions indispensables pour acheter sans apport

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✔ Revenus stables

CDI, fonction publique, profession libérale solide.

✔ Comptes bancaires parfaits

Pas de découvert, pas de crédits conso récents, épargne régulière (même faible).

✔ Un reste à vivre confortable

Les banques regardent aussi combien il vous reste après les charges.

✔ Un bien avec une vraie valeur de marché

Emplacement, état du bien, revente facile : la banque doit pouvoir récupérer sa mise en cas de problème.

✔ Une épargne de précaution conservée

Même sans apport, mieux vaut disposer de 3 à 6 mois de sécurité financière.

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Les garanties souvent demandées

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Pour sécuriser un dossier sans apport, les banques peuvent exiger :

• caution d’un organisme spécialisé (Crédit Logement),
• hypothèque ou privilège de prêteur de deniers,
• nantissement d’épargne (assurance-vie, PEL, PEA),
• caution solidaire d’un parent.

👉 C’est normal : le risque pour la banque est plus élevé.

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Quelles aides permettent de réduire l’apport nécessaire ?

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Même si vous n’avez pas d’apport, certains dispositifs jouent le rôle de “faux apport”, car ils réduisent le crédit principal.

PTZ (Prêt à Taux Zéro)

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• Jusqu’à 40 % du prix du projet,
• Sous conditions de ressources,
• Valable dans le neuf et certains logements anciens à travaux.

Prêt Action Logement

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• Jusqu’à 40 000 €,
• Taux très bas,
• Réservé aux salariés du privé.

PAS (Prêt d’Accession Sociale)

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• Peut financer jusqu’à 100 % du prix du bien (hors frais),
• Possibilité d’APL accession selon la situation.

Aides locales

Certaines communes et métropoles proposent :

• PTZ locaux,
• subventions,
• aides aux jeunes ménages.

👉 Ces aides peuvent remplacer partiellement un apport personnel.

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Avantages et inconvénients d’un achat sans apport

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✔ Les avantages

• Devenir propriétaire plus tôt, sans attendre 5 ans d’épargne.
• Conserver son épargne pour les imprévus.
• Maximiser l’effet de levier en investissement locatif.
• Profiter d’un marché encore favorable avant une potentielle reprise des prix.

✘ Les inconvénients

• Coût du crédit total plus élevé.
• Taux potentiellement légèrement supérieurs.
• Garanties plus exigeantes.
• Risque en cas de revente rapide si les prix baissent.

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À retenir

Oui, acheter sans apport en 2025 est encore possible, mais uniquement pour les dossiers :

• bien préparés,
• rigoureux,
• solvables,
• et bien accompagnés.

Activez toutes les aides disponibles, soignez vos comptes, comparez les banques et gardez un matelas d’épargne : c’est le combo idéal pour transformer l’exception… en réussite.

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