Pourquoi et comment acheter en SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société composée d’au moins deux associés, créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Chaque associé possède des parts sociales, et c’est la SCI qui devient propriétaire du bien, pas les individus.

Elle peut exister jusqu’à 99 ans, dispose de statuts, d’un gérant, d’un siège social et fonctionne comme une société à part entière dédiée à l’immobilier.

👉 Envie d’aller plus loin ?
➡️ SCI familiale : fonctionnement et avantages

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Transmission du patrimoine facilitée

La SCI permet :

• des donations progressives de parts sociales,
• l’utilisation de l’abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans,
• le démembrement de propriété (conserver l’usufruit, transmettre la nue-propriété),
• une succession simplifiée et fiscalement optimisée.

👉 Pour approfondir :
➡️ Comment transmettre un bien en SCI ?

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Gestion du patrimoine simplifiée

La SCI évite les blocages de l’indivision.
Elle permet :

• de nommer un gérant,
• de définir des règles de vote à la majorité,
• de gérer plusieurs biens sans conflits,
• de répartir charges, travaux et loyers en fonction des parts.

Un outil idéal pour les familles, couples non mariés et investisseurs à plusieurs.

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Mutualisation des apports

La SCI permet d’augmenter la capacité d’achat grâce à :

• la mise en commun des apports,
• le partage des charges et travaux,
• une meilleure attractivité pour les banques.

C’est la structure préférée des groupes d’investisseurs.

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Un choix fiscal stratégique : IR ou IS

La SCI peut opter pour :

• l’IR (impôt sur le revenu) → simple, idéal pour du locatif nu ;
• l’IS (impôt sur les sociétés) → amortissement du bien, optimisation fiscale, stratégie long terme.

Cette flexibilité est l’une des grandes forces de la SCI.

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Protection du patrimoine personnel

En cas de défaut :

• les créanciers attaquent la SCI,
• seule la part sociale est saisissable,
• la responsabilité n’est pas solidaire entre associés.

La SCI isole donc parfaitement patrimoine perso et patrimoine immobilier.

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Comment acheter en SCI ?

1. Choisir le type de SCI adapté

• SCI familiale : idéal pour acheter en famille
• SCI de gestion/location : pour investir et percevoir des loyers
• SCI construction-vente : pour construire puis revendre (marchands de biens)
• SCI de jouissance : maison secondaire partagée

2. Rédiger les statuts

Ils définissent :

• le rôle du gérant,
• les votes,
• l’entrée/sortie des associés,
• les règles de vente d’un bien,
• la distribution des loyers.

C’est l’étape la plus stratégique.

3. Publier une annonce légale

Obligatoire pour formaliser la création de la société.

4. Immatriculer la SCI

Dossier déposé au greffe → la SCI obtient son Kbis.

5. Acheter un bien au nom de la SCI

La SCI peut alors :

• signer un compromis,
• emprunter,
• signer l’acte authentique devant notaire.

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Acheter une résidence principale en SCI : possible ?

Oui, c’est fréquent.
Particulièrement utile pour :
✔ couples non mariés
✔ familles recomposées
✔ co-acquéreurs souhaitant sécuriser leurs parts

Un point de vigilance : vérifier la fiscalité de l’avantage en nature avec le notaire.

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Avantages / inconvénients de la SCI

✔ Avantages

• Transmission optimisée
• Gestion facilitée
• Mutualisation des apports
• Liberté fiscale
• Protection du patrimoine personnel
• Parfait pour acheter à plusieurs

✘ Inconvénients

• Formalités administratives
• Comptabilité parfois obligatoire
• Sortie d’un associé complexe
• Statuts à rédiger avec précision

La SCI est l’une des structures les plus puissantes pour acheter, transmettre ou investir à plusieurs.Bien construite, elle offre souplesse, protection et optimisation.

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